[摘要] 长沙、郑州与安徽十年间人口增长幅度很大。人口竞争力的增长将有助于这些城市房价的上升，这是再明显不过的事，以后，这些城市的人口将会不断增加，人口多了，刚需就大。
长沙、郑州与安徽十年间人口增长幅度很大。人口竞争力的增长将有助于这些城市房价的上升，这是再明显不过的事，以后，这些城市的人口将会不断增加，人口多了，刚需就大。
近正在召开的地方两会上，北京、上海、广州等地均明确提出严控人口总量：北京市市长王安顺22日说，北京在2020年的人口上限要控制在2300万以内；上海市市长杨雄24日表示，“十三五”期间，上海将坚持综合施策，严格控制人口规模，常住人口总量控制在2500万以内；此前公布的广州“十三五”规划建议稿也提出，落实国家对特大城市人口控制政策，适度控制人口规模。
实际上，人口“天花板“几年前就已经设立了，由于一线城市的“城市病”日益严重，才迫使重申人口“天花板”问题。数据表明，截至2014年底，上海、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、1308万人和1077万人。而事实上，这些数据还有很大的水分，其实际人口远不止这些。
昨天，中国房地产新闻报道：北京市人大代表、副市长陈刚在北京市第十四届人民代表大会第四次会议丰台团参与审议时表示，北京正在研究制定相关政策，鼓励居民在就业地区就近居住，购买这类二手房或将免税费。陈刚同时表示，通州住宅限购令将是长效机制。
北上深限购政策未来只会收紧不会放松，而人口“天花板”的设立也将导致人口政策的剧变。这将掀起一场人口争夺战，一线城市的人口规模将受到限制，以后只能追求质量。而从中获益的城市将获得人口红利，数量与质量兼得。
那么，问题来了，一线城市这些政策的执行，直接受益者是谁？我以为，中东部地区与西部个别地区经济总量足够大，人口足够多的省会城市的房价将是受益梯队，尤其是省内无竞争对手的省会城市的房价。例如武汉、长沙、郑州、合肥、南昌与成都。说到湖北、湖南、河南、安徽、江西与四川，大家的反应肯定就是上面几个省会，这是因为这几个省无竞争力强的城市。再比如江苏与山东，大家除了想到省会南京与济南，苏州和青岛也会脱口而出。
那么，为什么说中东部地区与西部个别地区经济总量足够大，人口足够多的且省内无无竞争对手的省会城市是大受益者？原因有三。
一、人口
由于，一线城市人口“天花板”的设立，今后只能是增质不增量。人口红利将转移到这几个省会城市来，而且可以量与质兼得。下面来看看这几个城市小学生人口2004年至2014年的变化情况，至于为什么采用小学生人口，在之前的文章中已经说明，说白了就是，小学生人口数据没有水分。
长沙、郑州与安徽十年间人口增长幅度很大。人口竞争力的增长将有助于这个城市房价的上升，这是再明显不过的事，以后，这些城市的人口将会不断增加，人口多了，刚需就大。特别是河南，河南是个人口大省，2010年人口普查，数量就接近1个亿。再加上这几个地方的经济发展的也很不错。增速都超过的6.9%。因此，这几个地方房价上涨空间较大。
从小学生人口数据来看，南昌、成都与武汉都是下降的，那为什么这几个地方的房价还会受益呢？这就是我下面要说的第二个原因。
二、权力
所有省份的省政机关单位几乎都设在省会，省政府各级官员也几乎都是省会城市的居民，权力也就集中在省会。所有的资源，都是省会优先。省级政策会不自觉的倾向于省会。且这几个省的经济都很强，增速都跑过了。
这六个城市的房价上涨空间可以说在一定程度上都超越了两个二级直辖市天津与重庆。毕竟，一个省的资源是远远超过一个直辖市的资源。
在此，要特别说明一下成都。成都是四川首府，还被称为西藏“第二省会”，因为西藏的许多机关单位都设立在成都，权力的集中地。再加上四川资源丰富，经济发达。成都的房价利好指日可待。
三、地理与环境
武汉，中部地区大都市及的副省级城市，中国内陆地区繁华都市、中华人民共和国区域中心城市。长沙，国家交通枢纽，京广铁路贯穿城区南长沙南站北，沪昆铁路连接东西；京广高速铁路与沪昆高速铁路在长沙火车南站交汇。此外还有连接长沙与常德石门的石长铁路。南昌，长江周游城市群中心城市之一，鄱阳湖生态经济核心城市，中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地。中部地区资源丰富，交通发达，特别是环境好，基本上没有北方的那种雾霾天气。这是吸引人流量的一个很重要因素。
去年提出的再建十个北京，这几个城市被选中的概率较大，这也是吸引人流量的一个重要原因。
说完了上面六个城市，再来说说其他地方。东北，这些年人口整体是流失的。
再加上空气质量不好，PM2.5浓度高，大多数中部地区的人是不愿意去这些地方的。但是，沈阳要是个例外，数据显示，沈阳的人口有所增加。在整个东北经济不景气的情况下（2015年黑龙江GDP增速为5.7%，排在第21位，吉林为6.5%，排在第22位），国家不会放任不管，将会出手扶持，而对象极有可能是沈阳。尽管沈阳的库存量居首位，但只要国家出政策扶持，沈阳的房价依然可被看好。
后说一下两个二级直辖市，北上广深人口“天花板”的设立，受益排在第二梯队的就是天津与重庆，为什么天津与重庆是二级直辖市，因为中央分给四个直辖市的红利首先被北京与上海获得，其次才轮到天津与重庆，且这两个二级直辖市缺少腹地，经济总量又低于那六个省，所以受益程度略低于上面说到的那六个省会城市。但是，毕竟是直辖市，获得的中央红利远多于省会城市。且未来要建的十个北京，天津与重庆被选中的概率是高于那七个省会城市的。所以，天津与重庆的房价上涨，指日可待。
未来10年，中国楼市12个大趋势
未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：
1、城市之间房价差距将更大
政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。
过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2、大城市房屋日益资产化
一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的大福利。
3、小户型将机械化
在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
4、逆城市化很难出现
很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
5、大城市很难“去中心化”
欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。
6、商铺面临价值重估
商铺面临的大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？原因有三：，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。
网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。
8、房产税会出台，但对市场影响不大
由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会高。整体而言，房产税对房价影响不大。
9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大
全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。
10、大城市的房价：涨涨涨！
中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。
11、房地产企业将大量消亡、转型
2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。
12、“互联化+房地产”泡沫将破
移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。
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